Un campione di 300 famiglie di tutta Italia è stato sottoposto ad una ricerca condotta da Accelera sulla percezione della figura dell’amministratore condominiale. I risultati non sono incoraggianti. Il 53,7% “tutto sommato” apprezza la figura dell’amministratore, il 51,7% lo ritiene “abbastanza” trasparente. Ma non lo consiglierebbe a parenti ed amici (44,9%). Infine per il 76,9% degli intervistati, il compenso dell’amministratore è sconosciuto. Tuttavia questi dati sono destinati a cambiare con l’entrata in vigore della nuova riforma condominiale. Dal 18 giugno 2013 infatti il legislatore impone trasparenza ed efficienza all’interno della giungla condominiale, in cui ormai da tempo si affermano personaggi privi di competenze e intenzionati a risollevare le proprie sorti economiche. Una conseguenza della crisi economica che ha portato persone ad improvvisarsi in quella che, resta pur sempre una professione, da svolgere con professionalità ed esperienza. Per ottenere delucidazioni su tutte le novità inerenti la nuova riforma, noi di Culttime.it abbiamo intervistato un amministratore di professione con anni di esperienza, il ragioniere Luca Zichella.
Quali sono i settori principali che subiranno modifiche con la nuova riforma condominiale?
Principalmente, la figura dell’amministratore dovrà rispondere a requisiti e doveri più rigidi e non potrà assolutamente avere deleghe. Le novità riguardano anche i quorum richiesti per le delibere dell’assemblea, l’introduzione dell’anagrafe condominiale, il quale comprende le generalità dei proprietari o degli inquilini. Dovrà essere istituito un fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria in cui sono compresi anche installazione di impianti di videosorveglianza e installazioni di fonti di energia rinnovabile (pannelli fotovoltaici, solare termico o eolico ndr). Interessante anche il diritto riconosciuto al singolo il diritto di potersi dotare di un impianto di ricezione televisiva autonomo e il “condominio 2.0”, vale a dire la possibilità di poter consultare online gli atti e le rendicontazioni mensili in modo protetto e individuale. Anche se si tratta di un servizio informatico che deve essere richiesto in assemblea ed è a carico degli stessi condomìni.
Nuovi doveri e nuovi requisiti per la figura dell’amministratore. Quali sono i principali ?
In primo luogo, il possesso di requisiti morali pena la decadenza dell’incarico; un amministratore infatti non può essere protestato, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve avere precedenti reati contro il patrimonio. Le altre importanti novità riguardano i requisiti professionali richiesti come il diploma di scuola media di secondo grado, la qualifica rilasciata dal corso di formazione nonché l’ aggiornamento professionale. L’amministratore si nomina quando i condomini sono più di otto e deve possedere la polizza di R.C. professionale su richiesta dell’assemblea. Il passaggio di consegne deve avvenire senza ulteriore compenso. L’incarico annuale invece si rinnovo tacitamente, salvo delibera di revoca. L’amministratore ha l’obbligo di conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione a quella del condominio e dei condòmini. Infine, l’amministratore è tenuto ad agire legalmente per il recupero forzoso nei confronti dei condomìni morosi e comunicare i nominativi degli stessi ai creditori del condominio non ancora soddisfatti, senza che questo comporti violazione della privacy.
Questo significa che non ci sarà più spazio per gli amministratori fai da te…
In teoria si, perché la nuova riforma ha predisposto precisi requisiti e innumerevoli adempimenti a cui deve rispondere un amministratore, pena la decadenza del mandato. L’unica eccezione concerne i requisiti professionali per i cosiddetti amministratori “interni” , vale a dire quelli che amministrano lo stabile in cui vivono e per i quali non è richiesto il diploma, né il corso di formazione né l’aggiornamento professionale.
La riforma prevede anche il riconoscimento di nuovi diritti e doveri per i condomìni. Quali sono i principali?
Si tratta di una serie di garanzie che il legislatore ha voluto sancire a tutela dei condomìni. Questi ultimi hanno il diritto di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia. Hanno diritto ad una trasparenza contabile grazie alla tracciabilità dei flussi monetari in entrata e in uscita, all’introduzione obbligatoria di un conto corrente intestato al condominio, alla possibilità di subordinare la nomina dell’amministratore e alla presentazione da parte di quest’ultimo di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile. Inoltre, l’amministratore dovrà fornire l’accettazione scritta dell’incarico sia alla nomina che al rinnovo ma soprattutto dovrà fornire informazioni dettagliate del compenso, della sede dello studio e di custodia dei registri e della documentazione condominiale. Per quanto riguarda i doveri, i principali sono quello di onorare il pagamento delle rate condominiali entro le scadenze, considerando anche i poteri maggiormente attribuiti all’amministratore in materia di riscossione forzosa e il rispetto del regolamento condominiale.
Ci sono interessanti novità anche per quanto riguarda il settore del riscaldamento?
Sarà possibile ottenere il distacco dal riscaldamento centralizzato, che potrà essere effettuato senza dover attendere l’approvazione dell’assemblea condominiale ma a condizione di non creare pregiudizi agli altri condomìni e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.
In che modo la nuova riforma ha pensato di tutelare i disabili eventualmente presenti nel condominio?
La riforma prevede che nel caso in cui sia necessario adeguare alle norme le parti comuni dell’edificio e nel caso in cui sia necessario procedere all’eliminazione delle barriere architettoniche dell’edificio, basterà in assemblea la presenza di condomìni che rappresentano un terzo dei millesimi condominiali e sarà sufficiente la maggioranza favorevole del 50 più uno.
Crescono i condomìni amanti degli animali domestici. Quali conseguenze per questi ultimi?
La nuova legge ha previsto che i regolamenti non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Il divieto non riguarda peraltro i regolamenti contrattuali. Si tratta di una formula di compromesso che consente di rispettare la sensibilità degli amanti degli animali, e dall’altro, in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (articolo 1322 del codice civile), consente ai condomìni di deliberare all’unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti.
Secondo una recente statistica condotta dal Corriere della Sera, circa 2 milioni di italiani fanno causa per litigi condominiali. Come si risolvono queste controversie?
Principalmente con il buon senso da parte dei condomìni unito ad buona dose di pazienza e capacità di mediare dell’amministratore. Laddove invece non si riuscisse a dirimere una controversia, è obbligatorio ricorrere all’istituto della mediazione civile, l’alternativa più economica al tribunale entrata in vigore nel 2012 per risolvere in tempi ragionevoli e in modo pacifico i litigi condominiali.
Uno dei principali motivi dei litigi condominiali è il cambio di destinazione dei locali d’uso comune. Quale sarà la nuova procedura in merito?
Si tratta di una procedura ben precisa che parte dal momento della convocazione dell’assemblea. L’avviso dovrà essere affisso per 30 giorni nei locali d’uso comune e i condomìni dovranno essere avvisati tramite raccomanda almeno 20 giorni prima della data fissata. Nella convocazione devono essere specificati in modo preciso i locali delle parti comuni che si intendendo modificare nonché la loro nuova destinazione d’uso. La nuova riforma comprende nelle “parti comuni” anche le antenne, i gli impianti telematici e i sottotetti. Con l’80% del consenso e dei millesimi si può approvare il cambio di destinazione d’uso. Tuttavia sono vietate modifiche che possano pregiudicare la stabilità dell’edificio e il decoro architettonico dello stesso.
Infine, cosa consiglia chi si appresta a rinnovare o nominare per la
prima volta un amministratore?
Il consiglio principale è quello di informarsi preventivamente come fareste nella scelta di qualsiasi professionista. Può essere utile infatti chiedere eventuali referenze dei condomìni amministrati, chiedere il parare dei condòmini stessi nonché dei fornitori del condomìnio. Solo la voce del popolo infatti potrà confermare l’esperienza e la professionalità di un amministratore, qualità che vanno al di là della formazione professionale e dei titoli. Recatevi presso lo studio dell’amministratore per chiedere tutte le delucidazioni che vi servono, domandare non costa nulla. Sono le conseguenze di una cattiva gestione che, invece, possono costare care.
